权重大师入口：石家庄裕华区市场分析，二十里铺-三教堂板块购房趋势与机会
书接上回：小回正在连日解读石家庄主城区各板块城市规划和空间格局，接下来就是市场动向。内容会写在朋友圈里，并同发在头条号、知乎「回看」，微博🧣「回洁钰」上。
Vol.01 二十里铺-三教堂板块
「回望研究」连续多年的客户调研显示，在「城四区」内，裕华区的购房需求，购买力最强，决策周期相对较短，通俗说，就是「出手爽快大方」，即便是同类需求（比如，同为首置刚需或者置换改善，裕华区的购房者意向的户型面积也会更大一些）。但过去五年，裕华区二环内的商品房供应量比较低，可购项目屈指可数。
在大环境尚可，购房需求普遍认可城市发展有较强力度，有乐观预期的阶段，部分改善需求可以接受二环外的地段位置，愿意因为品牌开发商的项目，在地段位置上做适当让步，当年融创中心、润德万科翡翠公园，后来的龙湖天璞，都属此类。权重大师入口推测，在大环境转弱，各方避险情绪深重的背景下，改善需求尽可能收缩进二环的意愿非常强烈。
这就导致裕华区近年来在仅有少数几个项目的背景下，低密度、大户型的去化情况远好于高密度、中等面积以下的户型，其溢价能力也更强。在这一点上，中海峯叁號院的西区洋房和绿城锦庐的东区洋房表现得非常强烈，其成交价格相对于整个项目，升幅大、速度快，且开发商推售表现一定的捂盘情绪，走出了与大盘、大环境完全相反的走势，令人不敢相信。
受此影响，「环二环」各板块只能居于二环内改善需求的层级和购买力之下，去尽可能吸纳因总房款无法在二环内上车的改善需求（如置换改善和部分在二环内只能上车小高层，但在二环边可上车洋房的改善需求）。比如，二十里铺-三教堂板块，主力需求的总房款控制在150万至250万元之间，这也是目前这个板块在售项目要重点争夺的购房需求。
诚如今天上午发布内容所言，如果放在四年前，东有新元高速，西有东二环地面快速路，如同两堵墙堵住了二十里铺-三教堂板块，城市界面和配套水平因此受到极大制约，不要说改善需求，连首置刚需也会把它和二环外的独立板块相提并论，遑论议价能力。可随着这个板块已经发生的颠覆式、根本性的改变，购房需求对这里的认知也在刷新，权重大师入口认为，至少目前，这里项目的市场处境正在发生改观，置换改善需求没那么「嫌弃」了。
改善需求还有可能心悦诚服地走出二环吗？至少五年内，很难。目前裕华区二环内储备入市的地块，就有南王新项目、槐底新地块（至少三块），以及二十里铺新地块等等零散地块，别看零散，但把时间线拉长，还是很充足的。有条件能进二环内，有实力留在二环内的购房需求，还会正眼看二环外吗？
所以，类似二十里铺-三教堂板块这样的「环二环板块」，只有专心致志拿住、拿稳置换改善需求，在产品形态和户型设计上做扎实，在总价上「降维」，权重大师入口的观点是，市场机会还是很大的。
接下来，各位可以跟随难得休养的小回，继续巡礼石家庄主城区各板块。同时，「回望研究」计划在9月中旬举行新的一场开放分享，住院休养正好可以积蓄知识和信息的力量，届时会一如既往地干货满满。
